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葛量洪夫人新村

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葛量洪夫人新村
Lady Grantham Villas

1980年代的葛量洪夫人新村
地址 九龍大角咀通州街28號
發展商 香港經濟屋宇協會
用途 住宅
座數 4座
層數 5層
落成年份 1955年(1984年拆卸)
物業前身 亚细亚火油公司木屋區
管理公司 香港經濟屋宇協會(1955.7-1975.12)
香港政府(1976.1-1982.6)
香港房屋協會(1982.6-1984.2)

葛量洪夫人新村(英語:Lady Grantham Villas,英語通稱「Madam Grantham San Tsuen」)[1]是已拆卸的香港公共屋邨,亦為私營建屋團體「香港經濟屋宇協會」(下稱經屋會)唯一一個公屋項目,取名自時任香港總督葛量洪爵士的夫人葛慕蓮。該屋邨位於九龍大角咀通州街28號,即詩歌舞街太子道西之交界處,共有四幢樓宇,在1955年6月落成,7月18日舉行開幕典禮。

該屋邨跟香港房屋協會上李屋邨香港模範屋宇會模範邨一樣,都是因應戰後的住屋問題而經港府優惠地價批地所建的住宅,但不同的是這些單位當初是以「售賣」形式作招徠並開放予市民申請。後來經屋會卻反口指出,落成時與市民締結的是租約而非買賣合約,該協會仍是業主並多次追收租金,因此引起已「購買」的居民非常不滿,雙方更對簿公堂。

1976年,屋邨因地契期滿不獲續期而遭港府接管,並因配合興建西九龍走廊而於翌年拆掉一座樓宇,1982年轉至房協接手不久,便透過「市區改善計劃」遷移剩餘的居民,及宣佈該屋邨為非法僭建樓宇,最終在1984年2月19日關閉屋邨及重建,並於1988年建成頌賢花園[2]

屋邨結構[编辑]

葛量洪夫人新村由四幢高五層的鋼骨水泥樓宇組成(原先為七幢),工程費約187萬港元,分為A、B、C、D共四座,A座設40個單位,其餘三座設80個單位,合共提供280個單位,單位分為G種兩房(供六人居住)及H種三房(供十人居住)兩種,「售價」分別為約7,500及10,000港元。[3]當中前者建築面積730平方英尺,然而扣除道路花園等公用部分,實用面積(含廚廁)僅365平方英尺;至於後者建築面積達986平方英尺,但實用面積只有約493平方英尺。[4]合資格「購買」者為月入300至1,200港元的市民,經屋會設立審查委員會為申請者進行入息及資產審查,成員包括教會人士、名流和教育界人士等。[5]成功通過審查者,便需分三期付款,第一期在簽約時付三成金額,第二期在住宅建設時再付三成金額,而餘下的第三期四成金額,則在入伙時清繳。[6]由於屋邨在初期以「售賣」形式作招徠,而傳媒引述時都是寫單位「發售」並說明金額付清後單位是屬於申請者,以致申請者都以為自己是來「購買」這些單位,因此引發後來的業權紛爭,詳見後文。[7]

樓宇名稱 單位數目 落成年份 拆卸年份 重建後建築
A座 40 1955 1977 西九龍走廊
B座 80 1984 頌賢花園
C座
D座

歷史[编辑]

葛量洪夫人新村的現址已重建為頌賢花園

初期發展[编辑]

第二次國共內戰開始後,香港人口因中國大陸移民湧入而大增,造成嚴重住屋問題,港府為鼓勵私人機構或團體可以多建房屋,自1946年中開始以「私人協約」方式,以低地價批地予他們建屋,吸引房協香港模範屋宇會香港平民屋宇有限公司等機構響應,分別建成上李屋邨模範邨荔枝角蝴蝶谷新村平房區等樓宇。[8]

1953年,曾參選上一年市政局民選議員九龍樂善堂前副主席兼永遠顧問、[9]曾任崇基聯合書院董事的香港國際建設有限公司董事長陳能方長老(1888年9月9日-1979年1月26日),[10]港府申請以低價撥出大角咀海旁一塊約4.3萬平方英尺的土地興建住宅樓宇,港府以每平方英尺十港元批出予該公司,年期為22年,至1975年尾為止,該公司之後計劃推共260個單位(後改為280個單位)並以低於市價的價錢開放「認購」申請,到1954年3月時申請人數已超逾兩千人。[11]陳能方同時聯同其他社會名流發起成立一個名為「香港經濟屋宇協會」的建屋團體,以承繼該樓宇的後續行政安排,之後獲時任香港總督葛量洪爵士的夫人葛慕蓮贊助,[6]其後於9月25日經港府透過《公司條例》批准成立為法團,陳能方本人擔任主席,建屋工程也得以啟動。[3]經屋會曾計劃需要建設十萬個單位才能解決住屋問題,但因太過龐大而不切實際,故只能從小做起,改為一開始要先建成六百個單位以試水溫。[6]

建屋工程所在的詩歌舞街太子道西交界地一帶,原為亚细亚火油公司舊址和木屋區[12]還有一部分小商戶,早於1954年5月安排遷拆。[13]當經屋會成立後,便立即在11月15日開始動工,當時預計翌年5月便可完成。[14]到翌年2月,為紀念葛慕蓮的贊助,經屋會將這個項目定名為「葛量洪夫人新村」,同時宣佈申請者甄選程序已完成,而葛量洪本人也於2月14日陪同時任工務司包寧親赴工地巡視。[15]4月12日,該工地舉行奠基典禮,邀得葛慕蓮和陳能方主持。[16]

項目於同年6月正式落成,7月18日舉行開幕典禮,由葛量洪伉儷主持開幕剪綵儀式,多位名人如楊國璋周埈年顏成坤利銘澤何禮文等皆有出席,葛量洪在致辭時更稱讚經屋會的貢獻,稱他們在解決屋荒問題上有巨大幫助。[17]而按經屋會計劃,在首280個單位正式落成後便開始下一期共320個單位建設工程,以達到該會要建設六百個單位的目標,惟最終未能實現。[18]另一方面,居民於1957年7月20日正式組建居民聯會,旨在加強居民對內及對外聯繫。[19]

業權紛爭[编辑]

這個業權紛爭始於1960年,經屋會在當年2月5日書面通知一名黃姓住戶,表示因為對方自1955年入住以來未交租金,故按照合約收回單位,又追回對方相關利益損失;而黃氏不予理會,沒有遷出。[20]該屋邨居民聯會收到上述個案申訴後感到不滿,於5月25日召開記者會,指控經屋會仍然自稱是該屋邨業主,還在每月向居民徵收的雜費收據上稱為「租金」。[21]除此之外,他們更指責經屋會身為華人主導的組織,但當時說明書、合約、宣傳品等卻用英語,居民當時獲告知每單位訂價是7,500或10,000港元,入伙後需交每月雜費16.5港元,以致當時居民認為該「訂價」是賣價,在雙方締結合約時居民以為這是買賣合約,卻其實是由律師樓發出的租賃合約。[22]

經屋會見黃姓住戶仍未遷出,於是在7月12日延聘剛投身法律界的廖子明大律師,循民事訴訟程序向對方提出起訴,而黃氏則委任身兼市政局議員的貝納祺大律師作為辯護,陳述黃氏的單位是當年購買而來,並非租賃。[23]由於牽涉到全邨280戶的權利,引起居民關注,當日到場旁聽席全數坐滿,而訴訟案當初訂期至10月6日起審理,但後來不見傳媒跟進,結果無從得知。[20]不過,有六名住戶後來被稅務局控告欠交物業稅,並於10月11日被法院判處需要照數繳付。[24]因為辯方當初指居民每月繳付的雜費是包括物業稅,亦曾經一度考慮將經屋會列為被告,故此經屋會可能仍然如組織本身所稱,仍然是該屋邨的業主。[25]而後來屋邨於1984年遭清拆時,有居民代表承認當年「購買」單位時因不諳法律和英語,以致對業權問題未能理解。[26]

結局[编辑]

1976年1月1日,港府以地契在前一日期滿及不獲續期為理由,即時接管葛量洪夫人新村;為配合興建西九龍走廊,港府在翌年1月12日通知居民要收回土地,當日全邨約2,200人接到通知,方知當初入伙時不只僅是租住,而且年期只得廿餘年,頓時大感恐慌並連夜召開居民大會,決議要求港府續約,並掛起橫額抗議。[27]其後政府選擇僅即時遷拆第一座樓宇來興建公路,受影響居民獲每平方英尺22港元特惠補償,兼被編配其他公屋及搬遷津貼。[26]

其餘三座約於1982年6月被房協接管並進行住戶登記。1983年3月起,屋邨土地被納入「市區改善計劃」,開始進行重建前期工作,向剩餘三座的居民發出收回單位通知。[28]部分人獲安置往蘇屋邨石硤尾邨澤安邨房委會公屋,或者獲得4,500港元遷拆賠償,另加800至1,200港元搬遷津貼以搬往別處。[29]1984年1月初,尚有超過一百戶還未搬出,當中有約40戶是因綠印者、一人或二人家庭而未獲安置,房協則通知他們即將拆卸屋邨,居民於是開召開大會要求押後拆卸。[28]他們又前往周梁淑怡張鑑泉張奧偉陳英麟等議員辦事處尋求幫助。[30]至於房協回應指屋邨自1977年後已屬非法僭建需要拆卸,及澄清有40餘戶是在1982年6月後才入住,或者是在其他公屋單位已有戶籍而不獲安置,無意押後清拆日期。[31]最終房協如期在2月19日關閉屋邨拆卸重建,工程在1988年初完成,成為今日的頌賢花園[32] 

社區環境[编辑]

葛量洪夫人新村位處九龍市區,又跟海邊和當時的旺角碼頭相距不遠,交通方便。[33]戰前的大角咀發展上並不成熟,在英國取得新九龍前曾是其中一個三不管地帶,到1918年後大角咀經移山填海和開闢道路,便成為九龍其中一個工業區,之後到1950年代又發展一些住宅,形成工業和住宅並存的社區。[34]旺角碼頭在1972年遷至大角咀碼頭,比起前者更接近該屋邨,碼頭曾經因中國大陸改革開放而開辦多條往沿岸城市的航線,當地人流增長不少。[35]此外,該屋邨旁邊是同期落成的旺角消防局,也鄰近名校聖芳濟書院鮮魚行學校[36]屋邨內部方面以住宅大廈和小花園為主,由於入伙後屋邨管理未獲居民認同,他們唯有於1964年自行成立「葛量洪夫人新村居民協會有限公司」統一屋邨管理事宜,之後他們得以繼續安居。[37]

影響[编辑]

葛量洪夫人新村是少數非港府房協興建的公共房屋之一,與模範邨和後來的大坑西新邨一樣為市民提供另類居所,可是這些私人機構的房屋卻帶來管理上的問題,加上後來港府積極興建公屋,使私人機構公屋的影響力降低。[38]到1979年,模範邨出現管理問題,重建工程只完成一半便遭房委會接管,而房協接管葛量洪夫人新村時,陳能方已去世,經屋會亦已消失在大眾視野之內,後來這個存在不足卅年的屋邨都成為歷史。[39]現時僅有房協能夠繼續發展其他房屋,而大坑西新邨是全港現存唯一私營公屋。[40]

參考[编辑]

  1. ^ Lady Grantham Villas (Madam Grantham San Tsuen), Tai Kok Tsui. Hong Kong Image Database. HKU Libraries. [2020-05-16]. 
  2. ^ 頌賢花園. 市區改善計劃. 香港房屋協會. [2020-05-15]. 
  3. ^ 3.0 3.1 興建經濟屋宇快將實現 經濟屋宇協會批准成立 第一步將在大角嘴建屋. 工商晚報. 1954-09-28. 
  4. ^ 葛量洪夫人新村 第一批屋宇落成 購得者共分三期繳款. 工商晚報. 1955-06-16. 
  5. ^ 大角嘴建經濟屋宇 第一座明春可落成 二千餘人申請先行審查. 香港工商日報. 1954-10-13. 
  6. ^ 6.0 6.1 6.2 解決港九屋荒建屋十萬層 經濟屋宇協會先建六百層嘗試 第一期二百八十層已完全售出 工程四月底完成總督昨往視察. 華僑日報. 1955-02-15. 
  7. ^ 港督今晨赴大角嘴巡視 葛量洪夫人新村 該村首期建屋二百八十層. 工商晚報. 1955-02-14. 
  8. ^ 徐頌雯. 戰後房荒(1)— 房屋供應的第三條出路. 立場新聞. 2019-02-24 [2020-05-11]. 
  9. ^ 編輯委員會. 2014年度年報暨2015年度總理就職典禮特輯 (PDF). 香港: 九龍樂善堂. 2015-05-19: 221 [2020-05-15]. 
  10. ^ 基督徒真理團契會長陳能方息勞歸主. 香港工商日報. 1979-02-02. 
  11. ^ 經濟屋宇申請者多 二百六十層二千人逐鹿 經濟屋宇協會本月內可成立. 香港工商日報. 1979-02-02. 
  12. ^ 圖片說明:大角嘴正在發展中,將成為新的住宅區。. 工商晚報. 1954-10-08. 
  13. ^ 經濟屋宇行將興工 大角咀商戶續遷拆. 華僑日報. 1954-05-24. 
  14. ^ 大角咀經濟屋宇 批准購買者首批三百戶 本週動工明年五月完成. 華僑日報. 1954-11-01. 
  15. ^ 廣建經濟屋 首批七幢定名「葛量洪夫人新村」 總督偕工務司明日前往視察工程. 華僑日報. 1955-02-13. 
  16. ^ 葛量洪夫人新村 建經濟屋宇 今午奠基禮. 工商晚報. 1955-04-12. 
  17. ^ 葛量洪夫人新村昨舉行開村禮 督憲致詞論屋荒問題 港九居民移植新界環境實所不許 新村建成對解決屋荒有重大貢獻. 華僑日報. 1955-07-19. 
  18. ^ 葛量洪夫人新村明日舉行開村典禮 總督伉儷親臨主持. 華僑日報. 1955-07-17. 
  19. ^ 葛量洪夫人新村居民聯會成立 謝伯昌監誓區煒森致訓. 華僑日報. 1957-07-21. 
  20. ^ 20.0 20.1 大角咀葛量洪夫人新村 租權業權發生訟案. 華僑日報. 1960-07-13. 
  21. ^ 葛量洪夫人新村 因業權問題 居民會今日有說話. 華僑日報. 1960-05-25. 
  22. ^ 葛量洪夫人新村 新樓業權有爭論. 大公報. 1960-05-26. 
  23. ^ 葛量洪夫人新村業權訟案 經濟屋宇會控一住客欠租 住客謂屋乃購來並非租賃 地方法院民事庭定期十月審訊. 華僑日報. 1960-05-25. 
  24. ^ 葛夫人新村 六住戶承認欠繳物業稅 判照數繳付. 華僑日報. 1960-10-12. 
  25. ^ 葛夫人新村六住戶 被控欠物業稅 法庭明日開審. 華僑日報. 1960-10-10. 
  26. ^ 26.0 26.1 葛量洪夫人新村居民 不滿搬遷賠償 要求延期清拆合理安置. 華僑日報. 1984-01-03. 
  27. ^ 大角咀葛量洪夫人新村 屋地期滿收回土地 居民傍徨群起抗議 二千居民召開大會強烈反對. 香港工商日報. 1977-01-13. 
  28. ^ 28.0 28.1 葛量洪夫人新村將拆 百戶人要求安置補償. 大公報. 1984-01-03. 
  29. ^ 葛量洪夫人新村清拆改建 百餘戶居民盼房協 延期清拆發補償金. 香港工商日報. 1984-01-03. 
  30. ^ 葛量洪夫人新村 居民盼議員援手 延期清拆及予特惠補償. 華僑日報. 1984-01-11. 
  31. ^ 房協稱佔地已被港府收回 葛量洪夫人新村 屋宇屬非法僭建 村民將接照房屋政策獲安置. 大公報. 1984-01-05. 
  32. ^ 旺角區社區建設不斷增加 頌賢花園重建年底落成 內設老人及青少年中心 檡樹街多層停車場明年中啟用. 華僑日報. 1987-02-04. 
  33. ^ 特寫:未來新住宅區. 工商晚報. 1954-10-08. 
  34. ^ 九龍地名考察(六)- 大角嘴. 樂怡生活. 2018-05-02 [2020-05-17]. 
  35. ^ 大角咀的變遷. Kowloon Post 龍週. [2020-05-17]. 
  36. ^ 大角咀簡史 (PDF). 坐言集之大角咀. [2020-05-17]. 
  37. ^ 葛量洪夫人新邨 期滿住客要遷出 擬請求政府續約. 香港工商日報. 1977-01-13. 
  38. ^ 易汶健. 大坑西新邨的沒落,也是私營廉租屋的沒落. 香港獨立媒體. 2013-05-19 [2020-05-17]. 
  39. ^ 何思芸; 林良葉. 半百模範村老而彌堅. 香港樹仁學院仁聞報. 2006年5月號 [2020-05-17]. 
  40. ^ 呂嘉麗. 居民入紙修訂大坑西邨重建計劃 籲以公屋模式出租、容讓小店經營. 香港01. 2016-10-21 [2020-05-17]. 

參見[编辑]

外部連結[编辑]